I/ LES MOTIFS D’EXPULSION

Spécifique au privé (loi de 1989) :

• congé vente, reprise ou pour motif réel et sérieux: Le propriétaire doit avertir le locataire 6 mois avant la fin du bail (3 mois pour un meublé) par courrier recommandé ou huissier. Les règles de fond et de forme à respecter par le bailleur sont détaillées à l’art 15 de la loi de 1989 pour un logement vide, et pour un meublé à l’art 25-8 de la loi 1989 (pour bail meublé signé avant le 27 mars 2014 il faut consulter l’article L 632-1 du code de la construction et de l’habitation)

Communs (logement privé loi de 1989 + HLM) :

• impayés de loyers : Le bailleur doit faire signifier un commandement de payer qui entraîne la résiliation du bail deux mois après la signification si l’impayé n’a pas été réglé. Voir les conditions de forme spécifiques de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Pour la CAF c’est à partir du 3e mois d’impayés

• occupant par nécessité: entrée sans l’accord du propriétaire
• défaut d’assurance : le propriétaire doit envoyer un commandement laissant 1 mois pour fournir un justificatif, il faut le fournir, sinon c’est la procédure d’expulsion. Toutefois, le bailleur peut renoncer à l’expulsion et souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci par douzième à chaque paiement du loyer.(art 7 g de la loi du 6 juillet 1989)
• troubles de voisinage ou de jouissance
• refus par le bailleur du transfert de bail du locataire à un membre de sa famille suite à l’abandon du domicile ou au décès du locataire(conditions posées à l’art 14 loi 1989). L’article 40 de loi 1989 ajoute d’autres conditions pour transfert d’un hlm.

Spécifique HLM :

• dépassement du plafond de ressources PLS : le bail peut être résilié si les revenus du foyer sont supérieures à 1,5 fois le plafond de ressources pour un logement PLS durant 2 années consécutives, et si logement est situé en zone A bis, A ou B1.(Article L442-3-3 CCH).
• Absence de réponse à l’enquête ressources : le bail peut être résilié lorsque refus de réponse pendant 2 années consécutives à l’enquête sur les ressources adressée par bailleur et si le logement est situé en zones Abis, A ou B. (article L 442-3-4 CCH)
• sous-location: en hlm, sous certaines conditions, la sous-location d’une partie dulogement est admise en faveur d’une personne de + de 60 ans ou adultes handicapés (Article L 442-8-1 CCH)
• refus de 3 propositions de relogement dans le cadre de démolition de son immeuble HLM. (Article L353-15 III du CCH)
• sous-occupation :est sous-occupé un logement comportant un nombre de pièces habitables supérieur de + d’1 au nombre de personnes y ayant leur résidence principale. Expulsion suite refus de 3 propositions de relogement. Pas d’expulsion si locataire âgé de + de 65 ans, ou est handicapé, ou a à sa charge une personne handicapée.(Article L621-2 du cch)
• logement « insuffisamment » occupé dans l’année: le locataire doit occuper au moins 8 mois par an son logement, sauf motifs légitimes (obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure).( Article L442-3-5 du CCH)

Expulsion illégale :

L’expulsion illégale au moyen de menaces, manœuvre ou voies de fait est un délit (article L.226-4-2 du code pénal). Si le propriétaire ou des « gros bras » sont là, ou que d’autres types de pressions sont exercées, la victime doit appeler la police et/ou déposer plainte, tenter de conserver des preuves (films, enregistrement, attestation des voisins) et contacter le DAL.

II/ LES ÉTAPES DE LA PROCÉDURE : QUE FAIRE ?

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Les textes :

• Article 7 de la loi du 6 juillet 1989 (loi n° 89-462) : obligations du locataire
• Article 15 : définit les modalités du congé du bailleur pour les logements non meublés
• Article 20 : compétence de la commission départementale de conciliation
• Article 24 : résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et commandement de payer, saisine de la CCAPEX
• Article 25-8 : modalités du congé du bailleur pour les logements meublés
• Article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution : principe pas d’expulsion sans décision de justice
• Article L. 412-1 : commandement de quitter les lieux
• Article L. 412-2 : prorogation du délai du commandement de quitter les lieux
• Article L. 412-3 : délais renouvelables que le juge peut accorder
• Article L. 412-4 : durée de ces délais
• Article L. 412-5 : saisine de la CCAPEX au moment du commandement de quitter les lieux
• Article L. 412-6 : trêve hivernale
• Article L. 412-7 : exception des logements étudiants
• Article L. 412-8 : exception en cas de violences conjugales
• Article L. 433-1 : sort des meubles

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